เรียนท่านประธานสภาที่เคารพ ผม ฉัตร สุภัทรวณิชย์ ผู้แทนราษฎรนครราชสีมา เขต ๑ หน้าย่าโม พรรคประชาชนครับ ท่านประธานที่เคารพครับ จังหวัดนครราชสีมาหรือโคราช โดยเฉพาะผมเกิดอยู่ที่หน้าย่าโม ๒๐-๓๐ ป้ที่ผ่านมา เกิดความเจริญรุ่งเรืองขึ้นมากมาย โคราชมีการพัฒนาที่ดิน พัฒนา ความเจริญออกไปทางทิศเหนือ ทิศตะวันออก แล้วก็ทิศตะวันตก แต่ว่าในทางทิศใต้นั้นเนื่องจาก มีพื้นที่ติดอยู่กับค่ายทหาร คือ ค่ายสุรนารี แล้วก็เลยไปถึงกองบิน ๑ ค่ายสุรธรรมพิทักษ์ ทำให้เมืองเจริญเติบโตออกมาที่ชานเมืองเพิ่มมากขึ้น ปกติจะขยายออกมาเปึนวงกลม หรือเปึน Donut แต่ว่าโคราชจะเปึนลักษณะเหมือนพระจันทร์เสี้ยว ทำให้หลายป้ที่ผ่านมา เราได้พบเจอกับปัญหาต่าง ๆ ของการจัดสรรที่ดิน มีการสร้าง Residential Area หรือพื้นที่ อยู่อาศัย มีหมู่บ้านรูปแบบต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย วันนี้จึงขออภิปรายร่วมกับเพื่อนสมาชิก ท่านประธานที่เคารพครับ ปัจจุบันนี้กฎหมายการจัดสรรที่ดินฉบับปัจจุบันนี่นะครับ ก็มีปัญหาบางประการ เช่น กำหนดให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เปึนของผู้จัดสรร ที่ดินที่จะให้มีการจัดตั้งเมื่อใดก็ได้ ทำให้เกิดปัญหาด้านการบริหารจัดการ หรือคุ้มครอง สิทธิประโยชน์ของลูกบ้าน เมื่อนิติบุคคลบ้านจัดสรรก็ต้องมีคณะกรรมการ ซึ่งคณะกรรมการนั้น มีหน้าที่ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาทิเช่น กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ ประโยชน์สาธารณูปโภค กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดิน จัดสรร เรียกเก็บเงินค่าส่วนกลาง เปึนโจทก์แทนสมาชิกในหมู่บ้านในการจัดการต่าง ๆ จัดบริการสาธารณะและอื่น ๆ ทีนี้ร่างแก้ไขฉบับนี้มีการแก้ไขที่สำคัญอยู่ ๒ ประเด็น ที่อยากจะนำเสนอนะครับ
๑. ก็คือการโอนทรัพย์สิน หรือว่าที่ดินจัดสรรแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ ๕๐ ของโครงการ ต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใน ๓ ป้ พอกฎหมายเดิมไม่มี การบังคับ ก็ทำให้หลายหมู่บ้านละเลยการจัดตั้งนิติบุคคล แล้วทำให้เกิดปัญหาตามมาครับ
ประเด็นที่ ๒ เป่ดช่องให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สามารถรวมตัวเข้าชื่อกันขอจัดตั้งได้ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ดำเนินการจัดตั้งภายในระยะเวลาที่กำหนด ผมเชื่อว่ามีเจ้าของ โครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินจำนวนมาก ดำเนินการเพื่อประโยชน์สูงสุดของลูกบ้านอยู่แล้ว แต่หากมีกฎหมายฉบับนี้ ก็เชื่อมั่นว่าจะทำให้ผู้ที่ละเลยไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ใส่ใจการจัดตั้งมากยิ่งขึ้น เพื่อดูแลสิทธิประโยชน์ของสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรต่อไปครับ
ท่านประธานครับ ทีนี้ผมเองก็มีความเห็นเพิ่มเติมต่อร่างที่คณะรัฐมนตรี ได้เสนอเข้ามา ในประเด็นแรก การให้นำหลักประกันอย่างอื่นมาค้ำประกันแทนในการ บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคาร หรือสถาบันการเงินมาทำสัญญา ค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือเอาหลักประกันอย่างอื่นมาค้ำประกันแทน ประเด็นนี้เปึนผลดีต่อประชาชนที่ต้องการซื้อที่ดินจัดสรร แต่ต้องมีการหารือกับสถาบัน การเงินให้ชัดเจนว่า ทำได้หรือไม่ อย่างไร รวมถึงการวางหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการว่า วางออกมาอย่างไร เพื่อให้สามารถบังคับใช้ได้ครับ หรือว่าอาจมีอีกวิธีหนึ่งคล้ายกฎหมาย อาคารชุดครับ ก็คือกำหนดให้มีกองทุน โดยผู้จัดสรรที่ดินเปึนผู้ชำระเงินประเดิม และจัดเก็บ จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตอนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเปึนกองทุนไว้บริหารจัดการภายในที่ดินจัดสรรนั้น ๆ เพื่อให้คล่องตัวมากกว่าการทำสัญญาค้ำประกัน หรือการเอาหลักทรัพย์มาค้ำประกัน
ประเด็นที่ ๒ ที่มีความเห็นเพิ่มเติมต่อร่างของ ครม. การจัดเก็บค่าใช้จ่าย ในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถจัดเก็บ ได้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ การจัดเก็บค่าส่วนกลางเปึนสิ่งสำคัญ แต่ปัญหาที่พบในปัจจุบัน คือมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่ไม่เหมาะสม ทำให้เกิดปัญหาในระยะยาว กล่าวคือ ไม่ได้มีการคำนวณให้ดีว่า ส่วนกลางที่ต้องบำรุงรักษา ต้องบริหารจัดการมีค่าใช้จ่ายรายเดือน เท่าไร และควรเก็บเท่าไร เมื่อเก็บค่าส่วนกลางได้น้อย นิติบุคคล หรือคณะกรรมการ ก็จะประสบปัญหาในการบริหารจัดการ พอต้องลดงบประมาณบริการก็แย่ลง ลูกบ้านก็จะมี ปัญหา เราเห็นได้ตามหมู่บ้านจัดสรรหลาย ๆ แห่งครับ พอเงินที่จะบริหารจัดการลดลง เราจะเห็นว่าบริการต่าง ๆ ก็ลดน้อยถอยลง เพราะอ้างว่าเราก็ไม่มีงบประมาณที่จะมา จัดการ ในบางหมู่บ้านขาดเงินที่จะจ้าง รปภ. เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย แรก ๆ ก็ช่วยกัน มาดู หลัง ๆ ก็กลายเปึนหมู่บ้านที่ไม่สามารถที่จะดูแลเรื่องความปลอดภัยกันได้ ก็ปล่อยกัน ตามมีตามเกิดนะครับ จากที่ได้แนะนำไปก็จะเห็นว่า พอเก็บน้อยก็ไม่สามารถเก็บ ค่าส่วนกลางเพิ่มเติมได้นะครับ เพราะว่าลูกบ้านส่วนใหญ่ถ้าจะไปเก็บเพิ่ม ก็มักจะไม่มี ความยินยอมให้ ถ้าเรากำหนดเรื่องนี้ให้ชัดเจนตั้งแต่แรก ก็จะเปึนประเด็นสำคัญมาก จากที่พูดมาทั้งหมดครับ จังหวัดนครราชสีมามีพื้นที่ที่มีการเติบโต มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้น มากมาย ผมเชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้ก็จะเปึนประโยชน์กับพี่น้องประชาชน โดยเฉพาะคนโคราช ขอบคุณมากครับ