ธิษะณา ชุณหะวัณ เสนอแก้ไข พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน

เรียนท่านประธานที่เคารพ ดิฉัน ธิษะณา ชุณหะวัณ สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรกรุงเทพมหานคร เขต ๒ หรือเขตปทุมวัน สาทรและราชเทวี พรรคประชาชนค่ะ วันนี้ดิฉันมาอภิปรายสนับสนุนร่างพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... ของคุณณัฐพงษ์ เรืองปัญญาวุฒิ ซึ่งเปึนร่างที่สำคัญ อย่างยิ่งต่อพี่น้องประชาชนผู้เปึนเจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรค่ะท่านประธาน นั่นคือ เรื่องของการแก้ไขกฎหมายในรายละเอียด เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ ดิฉันขออนุญาตเท้าความไปในหน้าที่ของ นิติบุคคลของหมู่บ้านจัดสรรก่อนนะคะ เจตนารมณ์ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มาจากในช่วงที่ประกาศคณะรัฐประหาร หรือคณะรักษาความสงบแห่งชาติ ฉบับที่ ๒๖๘ ได้บังคับใช้ แต่เกิดปัญหาที่ผู้สร้างหมู่บ้านจัดสรรหลายที่ สร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีการ ทำนุบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนกลาง และไปทำโครงการจัดสรรอื่น โดยมิไม่ได้สนใจ โครงการที่ทำเสร็จไปแล้ว รวมถึงในตอนนั้นในตัวกฎหมายก็ไม่ได้มีการบังคับว่า ต้องให้มี หน้าที่ในการบำรุง ดูแล รักษาสาธารณูปโภค ทรัพย์สินส่วนกลาง แต่เมื่อระยะเวลาผ่านไป ทำให้พื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้เริ่มมีความชำรุด เสียหาย ทรุดโทรมตามกาลเวลา และไม่มีการดูแล ปัญหาก็ตกอยู่กับผู้ที่ซื้อบ้าน หรือลูกบ้านที่มีความเดือดร้อนจากปัญหาความทรุดโทรม อย่างที่กล่าวไปข้างต้น เพราะไม่มีใครทำหน้าที่ดูแลส่วนกลาง ดังนั้นแล้วจึงได้มีกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ เพื่อแก้ปัญหานี้ โดยกฎหมายดังกล่าวได้ กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยมีวัตถุประสงค์หลักคือ เปึนนิติบุคคลที่รับโอน สาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรมาบำรุงรักษามิให้ชำรุด ทรุดโทรม โดยเฉพาะการเก็บค่าเช่า ส่วนกลางสำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินจัดสรรนั้น รวมถึงสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั่นเอง ก็มาจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการ เปรียบเทียบง่าย ๆ ก็คือว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เปึนเหมือนกรรมการหมู่บ้าน ที่ทุกคนเลือกมาดูแลพื้นที่บริเวณบ้านหลังใหญ่ให้สะอาด สวยงาม เปึนระเบียบระบบค่ะท่านประธาน แต่ในอดีตที่ผ่านมากฎหมายดังกล่าวมันมีปัญหา ที่ส่งผลกระทบต่อลูกบ้านจนถึงปัจจุบัน จากการศึกษาปัญหาเรื่องการจัดสรรที่ดินดังกล่าว ในทางกฎหมายของเราก็ยังมีความคลุมเครือเรื่องนี้ โดยมิได้มีกำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร ตั้งแต่เริ่มโครงการ หรือกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนให้มีการตั้งนิติบุคคล ซึ่งไม่เหมือนกับกรณีของอาคารชุด ทั้ง ๆ ที่แนวคิดของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ก็ได้รับ แรงบันดาลใจมาจากนิติบุคคลอาคารชุดเช่นเดียวกัน ซึ่งก็ควรจะมีกฎหมายในลักษณะ ที่ใกล้เคียงกัน แต่กลับมีความแตกต่าง ในกฎหมายไทยของเราปัจจุบันปล่อยให้ขึ้นอยู่กับ ความพร้อมของผู้จัดสรร และไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน ซึ่งเปึนเรื่องที่น่ากังวลอาจทำให้ เกิดปัญหาตามมาในภายหลังได้มากมาย ดิฉันขออนุญาตยกตัวอย่างปัญหา ๓ ประการ ๑. คือปัญหาในการดูแลสาธารณูปโภคที่ดิฉันกล่าวมาข้างต้น ๒. คือปัญหาในการบริหาร จัดการทรัพย์สินส่วนกลาง และ ๓. เมื่อเกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อที่ดินกับผู้จัดสรร หากไม่ได้มีการจัดตั้งนิติบุคคล ก็จะทำให้เกิดปัญหาเรื้อรังที่ไม่สามารถจัดการได้อย่างเปึน ระเบียบระบบร่วมกันต่อผู้อยู่อาศัย ซึ่งหากไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนก็จะทำให้ปัญหา เหล่านี้มีความเรื้อรัง และยาวนานยิ่งขึ้นไม่มีที่สิ้นสุด ผลกระทบก็จะตกกับพี่น้องประชาชน ที่เปึนลูกบ้านที่เปึนผู้เดือดร้อนโดยตรง ดิฉันขออนุญาตยกตัวอย่างในต่างประเทศนะคะ ตัวอย่างในต่างประเทศ ในประเทศสหรัฐอเมริกา รัฐฟลอริดา ปัญหาที่เราเผชิญอยู่คือ กฎหมายในบ้านเรา ไม่ได้บังคับให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่ริเริ่มโครงการ หรือกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน ทำให้เกิดปัญหาที่ตามมาดังที่ดิฉันได้กล่าวไปข้างต้น และตัวอย่างของรัฐฟลอริดาก็มีกฎหมายที่น่าสนใจเรื่องหนึ่ง คือมีการบังคับให้จัดตั้งนิติบุคคล ตั้งแต่ริเริ่มโครงการเลย โดยให้ผู้จัดสรรเปึนคนดูแลก่อน และเงื่อนไขสำคัญก็คือ หากผู้จัดสรร ละเลย ไม่ดูแลสาธารณูปโภคติดต่อกันมากกว่า ๒ ป้ จะถือว่าละทิ้งหน้าที่และผู้อยู่อาศัย ก็สามารถที่จะมีอำนาจเข้ามาบริหารจัดการได้ด้วยตนเอง สาระสำคัญที่น่าสนใจก็คือ มีการกำหนดเวลาที่ชัดเจนในการเปลี่ยนถ่ายอำนาจทำให้เกิดความแน่นอน ปัองกันไม่ให้ ผู้จัดสรรละเลยหน้าที่นานจนเกินไป กฎหมายของรัฐฟลอริดามีความชัดเจนในส่วนนี้ สมมุติว่า ถ้าผู้สร้างหมู่บ้านปล่อยให้สิ่งอำนวยความสะดวกในหมู่บ้าน หรือโครงสร้างพื้นฐานชำรุด เสียหาย หรือปล่อยปละละเลยไม่มีการดูแล หรือจ่ายค่ารักษาสาธารณูปโภคติดต่อกัน ๒ ป้ ผู้ซื้อที่ดินในหมู่บ้านนั้นก็สามารถที่จะรวมตัวกันตั้งนิติบุคคลขึ้นมา เพื่อดูแลหมู่บ้านเองได้ แต่เมื่อเปรียบกับกฎหมายบ้านเรา กฎหมายของเราในปัจจุบันก็มีบางส่วนที่คล้ายคลึงกัน แต่ก็ยังไม่ชัดเจนเท่ากับรัฐฟลอริดา คือถ้าผู้จัดสรรหมู่บ้านไม่ดูแลหมู่บ้าน ผู้ซื้อบ้าน ก็ไม่สามารถที่จะรวมตัวกันตั้งนิติบุคคลได้ แต่ของรัฐฟลอริดาเขามีการวางกรอบในเรื่อง ระยะเวลาที่ชัดเจนในภาคปฏิบัติ จึงทำได้ง่ายแล้วก็ไม่คลุมเครือ ซึ่งก็เหมือนกับร่างของ ท่านณัฐพงษ์ ซึ่งตอนนี้พรรคประชาชนเอง เราก็มีการเสนอร่างที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ในมาตรฐานสากลค่ะท่านประธาน

สุดท้ายดิฉันเชื่อว่าการแก้ไข พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินฉบับนี้จะสามารถช่วยปลดล็อก อำนาจให้กับพี่น้องประชาชนที่เปึนลูกบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ขาดนิติบุคคลค่ะ ให้พวกเขาสามารถรวมตัวกันยื่นจัดตั้งนิติบุคคลได้เอง เนื่องจากในปัจจุบันหมู่บ้านจัดสรร หลายโครงการ รวมถึงในเขตของดิฉันด้วยทางเจ้าของที่ดิน หรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้ละทิ้งโครงการ และไปพัฒนาโครงการอื่น หรือดึงระยะเวลาในการจัดตั้งนิติบุคคล ซึ่งผลกระทบก็ตกอยู่กับพี่น้องประชาชนที่เปึนลูกบ้านทั้งสิ้น โดยส่งผลกระทบไม่ว่าจะเปึน ระบบสาธารณสุข พื้นที่ส่วนกลาง ไฟฟัาไม่ส่องสว่าง การเก็บขยะ ถนนชำรุด น้ำท่วมขัง ขาดผู้รับผิดชอบค่ะ บางหมู่บ้านก็มีสภาพที่ทรุดโทรมมาก ไม่ว่าจะเปึนเรื่องการทาสี หรือทำนุบำรุงเรื่องโครงสร้างพื้นฐานปกติ ในการดำเนินการแก้ไขปัญหาจุกจิกเหล่านี้ ซึ่งหน่วยงานราชการก็ไม่สามารถที่จะเข้าไปดูแลได้ เพราะเปึนพื้นที่ของเอกชนค่ะ ดิฉัน จึงหวังว่าเพื่อนสมาชิกทุก ๆ ท่านในรัฐสภานี้จะเห็นและเข้าใจถึงปัญหาที่ไม่ได้มีแค่ กรุงเทพมหานครนะคะ แต่หมู่บ้านจัดสรรเรามีกระจายอยู่ทั่วประเทศ เพื่อเปึนประโยชน์ สูงสุดให้กับพี่น้องประชาชนที่เปึนลูกบ้านด้วยค่ะ กราบขอบพระคุณค่ะท่านประธาน