กราบเรียนท่านประธาน ที่เคารพครับ กระผม ชนินทร์ รุ่งธนเกียรติ สส. แบบบัญชีรายชื่อ พรรคเพื่อไทยครับ วันนี้ผม ขอมีส่วนร่วมในการอภิปรายสนับสนุนร่างพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ..) พ.ศ. .... ที่มีการนำเข้ามาพิจารณาทั้ง ๒ ฉบับ โดยเฉพาะร่างของ สส. ธีรรัตน์ สำเร็จวาณิชย์ พรรคเพื่อไทยครับ ท่านประธานครับปัญหาเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตลอดจน การจัดการเรื่องการบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งไฟฟ้าแสงสว่าง การจัดการขยะ การซ่อมบำรุงถนน ทางระบายน้ำ ต้นไม้ ตลอดจนพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ที่ถูกพัฒนาขึ้นควบคู่กับการขายโครงการบ้านจัดสรร เป็นปัญหาที่สร้างความทุกข์ร้อนให้ พี่น้องประชาชนในหลายโครงการหลายครอบครัวครับ ผมเห็นว่าการตรากฎหมายเพื่อตั้ง เกณฑ์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิให้ได้รับผลกระทบจากการถูกละเลยทอดทิ้ง โดยคำนึงถึงสิทธิของผู้พัฒนาโครงการ รวมไปถึงศักยภาพในการบริหารจัดการขององค์การ บริหารส่วนท้องถิ่นที่อาจต้องเข้ามาบริหารจัดการแทนเป็นเรื่องสำคัญที่ควรได้รับการพูดคุย และสร้างกรอบแนวทางในการดำเนินการที่ชัดเจนครับ ผมขอสไลด์นะครับ

(เจ้าหน้าที่ดำเนินการเปิด Presentation)

โดยปกติแล้วกรรมสิทธิ์ ในที่ดินส่วนกลางและหน้าที่ในการดูแลสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายใต้โครงการที่มีการ ขออนุญาตจัดสรรจะสามารถอยู่ได้ใน ๓ ลักษณะครับ ครอบคลุมผู้มีส่วนร่วม ๓ กลุ่ม หรือ ๓ Stakeholder ตามแผนภาพ โดยเริ่มต้นเลยก่อนที่จะเริ่มจัดสรรโครงการที่ดิน กรรมสิทธิ์เหล่านี้จะเป็นของผู้พัฒนาโครงการ หรือเจ้าของโครงการ แล้วก็มีการขายที่ดิน จัดสรร หากมีการขายมากเพียงพอในระดับหนึ่งก็จะมีการนัดประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล โครงการ หลังจากการจัดตั้งนิติบุคคลโครงการก็จะมีการโอนถ่ายทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็น กรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหรือว่าเป็นของผู้ซื้อเข้ามาร่วมกันบริหารจัดการ กลุ่มผู้ซื้อผู้อยู่อาศัย ที่ร่วมกันบริหารจัดการนี้ก็มีอำนาจหน้าที่ในการดูแลร่วมกัน แล้วก็ต้องมีการจ่ายเงิน ค่าส่วนกลางและจ้างบริษัทที่เข้ามาบริหารจัดการครับ แต่ท้ายที่สุดแล้วหากไม่สามารถดูแล ร่วมกันได้อาจจะมีการพิจารณายกทรัพย์สินส่วนกลางนี้ให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือก็คือให้ มีองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นเข้ามาดูแลแทน แล้วก็เปิดให้เป็นสาธารณะเข้ามาใช้งานได้ หลักคิดจริง ๆ เรียบง่าย มีแค่ ๓ ส่วน เคลื่อนจาก Developer ไปเป็นนิติบุคคลโครงการ แล้วก็ไปเป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ที่บริหารโดยองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น แต่ด้วย หลักการปฏิบัติที่ยังไม่มีกรอบกติกาที่ชัดเจน ไม่มีกรอบระยะเวลาที่เร่งรัดการดำเนินการ นำมาซึ่งปัญหาในหลาย ๆ กรณีที่เกิดขึ้นเป็นข้อพิพาทอยู่ในปัจจุบัน ผมขอยกตัวอย่าง อย่างเช่นในกรณีจากการตั้งนิติบุคคลโครงการ บางกรณีโครงการขนาดใหญ่มีอัตราการขายที่ ค่อนข้างช้า ใช้ระยะเวลาในการขายที่ยาวนาน ทำให้การตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหารอาจจะ เกิดขึ้นได้ล่าช้า ลูกบ้านต่าง ๆ อาจจะบ่นว่าไม่สามารถมีนิติบุคคลเข้ามาดูแลได้สักที ในระหว่างที่เจ้าของโครงการเองอาจจะบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางได้ไม่ดี มีการใช้ถนน ก่อสร้างร่วมกันกับถนนโครงการ มีปัญหาเรื่องมลพิษต่าง ๆ หรือว่าเสียงจากการก่อสร้าง ต่าง ๆ ลูกบ้านเองหรือว่าผู้ซื้อเองก็อยากจะเร่งรัดให้มีการตั้งนิติบุคคลขึ้นมาเพื่อดูแลกันเอง แล้วออกมาตรการต่าง ๆ เพื่อมาบังคับใช้กับ Developer พัฒนาโครงการ ให้ปฏิบัติโดยคำนึงถึงสิทธิของผู้อยู่อาศัยด้วย ในทางกลับกันบางกรณีเราก็จะเห็นผู้พัฒนา โครงการที่ต้องการเร่งรัดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลโครงการ เพื่อโอนหน้าที่ในการดูแลพื้นที่ ส่วนกลางให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านเป็นผู้ดูแลเอง แต่ไม่สามารถจัดประชุมได้ครับท่านประธาน อาจจะด้วยที่ลูกบ้านไม่มีความพร้อมในการที่จะรับพื้นที่ส่วนกลางนั้น จึงไม่เข้ามาร่วมประชุม องค์ประกอบในการประชุมไม่เพียงพอ ก็ไม่สามารถจัดประชุมเพื่อตั้งนิติบุคคลได้ หรือในบาง กรณีอาจจะมีการดึงเวลาเพื่อรอให้มีความพร้อมมากขึ้นหรืออยากจะให้ผู้พัฒนาโครงการ เป็นผู้ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางไปก่อน อีกกรณีในกรณีที่นิติบุคคลมีการบริหารจัดการแล้ว แต่มีปัญหาก็จะเกิดในกรณีที่มีการเก็บค่าส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัยได้ไม่ครบทุกหลัง หรือไม่ ครบทุกแปลง จนเกิดการที่ว่าเงินที่เป็นกองกลางไม่เพียงพอสำหรับการบริหารจัดการหรือว่า การดูแลสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมไปถึงอาจจะเกิดปัญหาเรื่องความเหลื่อมล้ำระหว่าง ลูกบ้าน ลูกบ้านบางรายจ่ายค่าส่วนกลาง ลูกบ้านบางรายไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และเกิดเป็น ข้อพิพาทกันเองระหว่างผู้อยู่อาศัย กรณีเหล่านี้มีความจำเป็นที่จะต้องมีมติเพื่อยกให้เป็น สาธารณประโยชน์ แต่กระบวนการต่าง ๆ ก็ยังไม่มีแนวทางที่ชัดเจนที่จะสามารถแก้ปัญหา ให้พี่น้องประชาชนได้ การจะยกให้เป็นสาธารณประโยชน์ เดิมต้องทำโดยผู้จัดสรรที่ดินและมี คณะกรรมการพิจารณามาพิจารณาถึงความเหมาะสมในการยกให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนั้นในหลายกรณีทำให้หมู่บ้านถูกทิ้งร้าง เพราะว่าไม่สามารถยกเป็นสาธารณประโยชน์ได้ และนำมาซึ่งการขาดการดูแล การเปลี่ยนให้ลูกบ้านสามารถมีมติร่วมกันเพื่อยกให้เป็น สาธารณประโยชน์อาจจะเป็นประโยชน์ในเชิงภาพรวม แต่ในทางกลับกันก็ต้องพิจารณาถึง สิทธิของผู้ที่ไม่เห็นด้วยด้วยว่าหากถูกบังคับให้ยกสาธารณูปโภคต่าง ๆ กลายเป็น สาธารณประโยชน์โดยที่ไม่เห็นด้วย จะมีความเหมาะสมมากน้อยเพียงใด

อีกประเด็นหนึ่ง เรื่องของการยกให้เป็นสาธารณประโยชน์ก็คือเป็นการเพิ่ม ภาระหน้าที่ให้กับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นที่ต้องเข้ามาจัดการดูแล การเพิ่มภาระหน้าที่ เหล่านี้ เป็นเหตุผลที่ทำให้องค์การบริหารส่วนท้องถิ่นหลาย ๆ กรณี ไม่เลือกที่จะรับทรัพย์สิน ส่วนกลางของหมู่บ้านมาเป็นสาธารณประโยชน์ เพราะว่าเป็นการเพิ่มภาระหน้าที่ให้เขา จนเกินไป และเขาอาจจะไม่มีทรัพยากรหรือบุคลากรในการดูแลที่เพียงพอ ดังนั้นหากเรามี การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้มีการปลดล็อกให้สามารถยกให้ท้องถิ่นเข้ามาดูแลง่ายขึ้น ก็อาจจะ ต้องมีการพิจารณาถึงการสนับสนุนทั้งงบประมาณหรือบุคลากรต่าง ๆ ทรัพยากรต่าง ๆ เข้ามาดูแลองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นให้มีความสามารถเพียงพอในการบริหารจัดการพื้นที่ ส่วนกลางที่มีมากขึ้นด้วยครับ

ท้ายที่สุด ท่านประธานครับ ผมขอกล่าวโดยสรุปว่าการปรับปรุงกฎหมาย การจัดสรรที่ดินที่เรากำลังพิจารณาอยู่นี้มีความสำคัญไม่น้อย และผมเองก็สนับสนุนเป็น อย่างยิ่งให้มีการรับหลักการทั้ง ๒ ร่าง เพื่อเปิดให้มีการศึกษาและหาข้อสรุปร่วมกันจากทุก ฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้อง เพื่อวางกรอบในการปฏิบัติร่วมกันต่อไป และเชื่อว่าการแก้ พระราชบัญญัตินี้จะนำมาซึ่งคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และทางออกของหลายปัญหาที่พี่น้อง ประชาชนในหลายหมู่บ้านประสบอยู่ ขอบคุณครับท่านประธาน